零首付的利與弊，什么是零首付

　　零首付是因?yàn)槭袌霾痪皻?，不少開發(fā)商和機(jī)構(gòu)為了促銷，打出的“零首付”標(biāo)語，下面嵐禾設(shè)計(jì)為大家介紹，零首付的利與弊，什么是零首付：
 

　　零首付購房是不符合相關(guān)政策的，零首付購房對于購房者、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行來說都存在或多或少的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對待。

 

　　什么是零首付
 

　　零首付主要兩種方式
 

　　1：本質(zhì)上等同于分期首付，即購房者不支付或者少量支付首付，開發(fā)商給購房者一年時間或者幾個月的時間，把剩余的首付湊齊再去申請房貸;
 

　　2：做高合同價(jià)，虛假貸款，這種零首付買購;
 

　　3：需要說明的是，以上兩種方法都屬于違規(guī)行為。
 

　　舉例
 

　　一套12萬實(shí)際成交的房子，找評估公司或者中介，
 

　　1：把房子評估到15萬：
 

　　首付4.5萬，貸款10.5萬，這樣就多貸出來15-12=3萬元
 

　　這樣實(shí)際首付4.5萬-3萬=1.5萬，首付較低!
 

　　2：評估到17萬：
 

　　首付5.1萬，貸款11.9萬，這樣就多貸出來17-12=5萬元
 

　　這樣實(shí)際首付5.1萬-5萬=0.1萬，接近零首付!
 

　　3：評估到18萬：
 

　　首付5.4萬，貸款12.6萬，這樣多貸出18-12=6萬
 

　　首付5.4-6萬=0.6萬，這樣貸出的錢還能繳納稅費(fèi)或裝修之類。
 

　　總結(jié)
 

　　【1】：還貼點(diǎn)邊，有點(diǎn)靠譜;
 

　　【2、3】：基本都是理想狀態(tài)了，評的越高，首付越少!
 

　　利與弊
 

　　利1：開發(fā)商墊付
 

　　01：對于只能支付部分首付、或者根本無力支付首付的購房者，由開發(fā)商為其墊付剩余的首付，然后再去向銀行申請貸款;
 

　　02：而開發(fā)商的墊付款則由購房者在一定期限內(nèi)，比如一年或者幾個月，有息或者無息償還給開發(fā)商。
 

　　弊1
 

　　01：這種方式主要是開發(fā)商為了挽救慘淡的樓市狀況、提高競爭力、回籠資金等而做出的促銷手段;
 

　　02：由于國家對房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，一般開發(fā)商對外打出的“零首付”廣告不過是一種吸引客戶的噱頭。
 

　　提示
 

　　1：選擇開發(fā)商墊資方式的，購房者一定要在和開發(fā)商簽訂合同前，問清楚是否有墊資利息和手續(xù)費(fèi)，以及墊資利息的多寡、償還期限、償還方式;
 

　　2：大部分開發(fā)商通常會和購房者另行簽訂一個合同，并在合同中明確約定，如果購房者未能依約還清墊付的首付款的，開發(fā)商有權(quán)收回房屋;
 

　　3：對于這種情形，購房者可以向法院起訴合同無效，收回已付的購房款，并請求開發(fā)商賠償損失。
 

　　利2：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)墊付
 

　　由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)墊付一部或者全部首付，這種形式和開發(fā)商墊資相類似。
 

　　弊2
 

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這過程中一般會收取一定手續(xù)費(fèi)或者墊資利息，或者以為購房者辦理多家銀行的信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資，另外再收取一點(diǎn)傭金。
 

　　提示
 

　　1：購房者選擇開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)墊資來支付首付的，應(yīng)該首先要確保自身今后、每月能有足夠的資金，可以兼顧償還墊資和銀行貸款;
 

　　2：如果承受不了償還墊資款及銀行貸款的雙重壓力，就很容易發(fā)生斷供的危險(xiǎn)，從而進(jìn)入銀行的失信黑名單;
 

　　3：2008年深圳房地產(chǎn)處于低潮的時候，也曾出現(xiàn)低首付購房，最終引發(fā)號稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案;
 

　　4：沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價(jià)大幅下跌后，因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。
 

　　利3：分期付款式
 

　　分期付款式零首付購房，有些開發(fā)商打出的零首付幌子背后，實(shí)際上是采取分期支付首付款、或延長首付款支付期限的方式售房。
 

　　弊3
 

　　一般情況下，開發(fā)商所給的支付期限不是很寬松，一旦購房者沒有按照約定期限償還首付款，可能就會產(chǎn)生一系列的違約問題，甚至被開發(fā)商訴至法院。
 

　　利4：高評高貸
 

　　01：這種形式主要是由中介機(jī)構(gòu)從中協(xié)調(diào)，聯(lián)合熟悉的銀行做高對將要買的房子的評估價(jià)，以此來獲得更多的貸款;
 

　　02：比如一套價(jià)值100萬元的房子，按首付3成計(jì)算，購房者需首付30萬元，貸款7成就是70萬元;
 

　　03：但中介、機(jī)構(gòu)等，可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元;
 

　　04：實(shí)際上就等于不需要自己掏錢支付首付，全額貸款買房，這就是所謂的高評高貸式的“零首付”購房。
 

　　弊4
 

　　高評高貸一般用于二手房，且主要是過去銀行審批不嚴(yán)格的時候，隨著國家宏觀調(diào)控的逐漸加強(qiáng)、銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識的不斷提高，高評高貸越來越難。
 

　　利5：陰陽合同式
 

　　01：這種形式則是和高評高貸相類似，只不過所謂的陰陽合同的主體是開發(fā)商和購買方，合同雙方簽訂的兩份合同一份對內(nèi)，一份對外;
 

　　02：對外的合同主要用于向銀行貸款、逃避納稅，對內(nèi)的合同則用于約定合同主體雙方的權(quán)利義務(wù)。
 

　　弊5
 

　　01：其中用于銀行貸款的合同一般標(biāo)的額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則說明需要支付的首付就越少;
 

　　02：相對不同的兩份合同在帶給當(dāng)事人利益的同時，也隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　提示
 

　　1：如果購房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，以陰陽合同或者高評高貸的形式騙取銀行貸款的，銀行很可能會解除購房者與銀行的貸款合同，并追究購房者和開發(fā)商的違約責(zé)任;
 

　　2：數(shù)額較大或者情節(jié)嚴(yán)重的，可能被認(rèn)定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款的行為，進(jìn)而可能導(dǎo)致被追究刑事責(zé)任;
 

　　3：在開放商和購買者之間由于存在一份陰陽合同，所以當(dāng)雙方產(chǎn)生法律糾紛，購房者將難以依法依約追究開發(fā)商的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以千萬要避免采用這種做法進(jìn)行零首付購房。
 

　　操作零首付模式
 

　　1：由房地產(chǎn)、中介、機(jī)構(gòu)為購房者墊付首付款，然后向購房者收取一定的手續(xù)費(fèi)或傭金;
 

　　2：通過疏通銀行關(guān)系，做高房屋評估價(jià)、協(xié)助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同來獲取高額貸款，變相實(shí)現(xiàn)零首付;
 

　　3：幫助購房者將房屋做“二次抵押”，比如，中介機(jī)構(gòu)幫助購房者在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證再次抵押給另一家銀行，以“消費(fèi)貸”的名義貸到首付款;
 

　　4：對于第一種墊資方式類似于借款給購房者，存在的法律風(fēng)險(xiǎn)就是購房者的履約風(fēng)險(xiǎn)，防范措施就是事前做好有關(guān)購房者經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和銀行信用等方面的調(diào)查，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)降到最低;
 

　　5：對于第二種虛構(gòu)事實(shí)騙取銀行貸款的方式，屬風(fēng)險(xiǎn)最大，騙取銀行貸款，輕則銀行解除貸款合同，追究民事賠償責(zé)任，重則追究刑事責(zé)任。
 

　　溫馨提示
 

　　1：采用零首付購房方式的，一般是經(jīng)濟(jì)條件暫時不是很好的消費(fèi)者，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式，購房者千萬要慎之又慎;
 

　　2、對于開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：對于開發(fā)商來說，主要存在三個法律風(fēng)險(xiǎn)，一個是行政責(zé)任，一個是民事責(zé)任，再一個就是無法按期收回墊資款的風(fēng)險(xiǎn);
 

　　3：俗話說“羊毛出在羊身上”，“零首付”雖然降低了購房門檻，但之后的還款壓力必然會越來越大，而且對于購房的首付比例，中國人民銀行已經(jīng)出臺了相關(guān)規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，首付款最低降至20%。